論香港樓市,究竟後市會點行?
論香港樓市,究竟後市會點行?
叻唔切 留言:2011/04/26 02:20
估計高山道塊地,都會以市場上限15億成交,大家認為樓價升咗好多?我睇只係反映港幣跌咗好多,05年,100港幣仲兌緊105人民幣,到11年,100港幣只可以兌到83元人民幣,到今年年底,極可能只兌到80元人民幣,最新公佈嘅通脹率,以經上到4.6%,存錢係銀行,勁負利率,反為比3成首期,借銀行7成買層樓收租,仲有3-4厘回報,扣除借7成只收1.5厘息,實在跑贏通脹,樓價只係整固,整固完會再上.
我哋要承認大陸同香港進入經濟增長週期,經濟增長就會制造就業職位,打工仔會有人工加,我估計今年公務員加薪幅度平均為4.5%,唔係話有人工加就人人都買得起樓,只係話加咗人工會拉低番供樓負担比率,歐美都北望神州,多咗嚟香港開公司,進軍大陸市場,大陸又多咗公司嚟香港上市,都派職員長註香港,流動人口增加,對住屋有需求,依家D樓都好易租得出,樓價應該唔會跌得去邊.
銀行加H按,係特別印花稅嘅副作用,唔可以話係進入加息週期,之前冇特別印花稅,2年內賣樓或轉按,銀行就會罸息,罸親都2-3萬,我都罸過,所以,銀行就鬥減H按,因為罸息都好和味,依家等同有2年禁售期,過埋銀行罸息期,銀行冇咗罸息收益,當然會加番少少H按息,所以,我認為銀行最近加少少H按息,並不能視為進入加息週期,今年年底,可能會加少少息,但幅度唔會好大.
回顧香港樓市,由1986年-1996年,香港經濟高速增長,樓價10年內升咗8倍,至1997年香港經濟發展到極限,樓市無以為繼,加上亞洲金融風暴,令香港經濟收縮,樓市當然會跌.呢次香港經濟增長由大陸帶動,大陸改革開放頭20年,係消化大陸大量勞動力,解决大陸食飯問題,到咗依家大陸人均收入3000美金/年.
以大陸一個13憶人口,960萬平方公哩嘅經濟體系,有足夠能力推動(不單止香港)世界經濟增長,香港當然最受惠,呢次香港經濟增長期有幾長?就算香港政府乜嘢都唔做,我估計點都有10年,8年,加上聯系匯率,港幣重要跟住美金貶值,行低息,大家估吓香港嘅資產價格會點樣行?
重有,根據香港政府嘅人口調查,香港固定人口到2030年,會由依家嘅700萬增加至900萬,即係由現在開始,每年增加10萬人,唔計公屋,每年私樓都要1萬8仟個單位,公屋大約每年要2萬2仟個單位,4大家族持有嘅農地約1億2仟萬平方呎,大家又估吓,香港政府未來20年,有冇咁多地供應?我都識計呢D數,大家又估吓鼗展商識唔識計呢D數?
估計高山道塊地,都會以市場上限15億成交,大家認為樓價升咗好多?我睇只係反映港幣跌咗好多,05年,100港幣仲兌緊105人民幣,到11年,100港幣只可以兌到83元人民幣,到今年年底,極可能只兌到80元人民幣,最新公佈嘅通脹率,以經上到4.6%,存錢係銀行,勁負利率,反為比3成首期,借銀行7成買層樓收租,仲有3-4厘回報,扣除借7成只收1.5厘息,實在跑贏通脹,樓價只係整固,整固完會再上.
我哋要承認大陸同香港進入經濟增長週期,經濟增長就會制造就業職位,打工仔會有人工加,我估計今年公務員加薪幅度平均為4.5%,唔係話有人工加就人人都買得起樓,只係話加咗人工會拉低番供樓負担比率,歐美都北望神州,多咗嚟香港開公司,進軍大陸市場,大陸又多咗公司嚟香港上市,都派職員長註香港,流動人口增加,對住屋有需求,依家D樓都好易租得出,樓價應該唔會跌得去邊.
銀行加H按,係特別印花稅嘅副作用,唔可以話係進入加息週期,之前冇特別印花稅,2年內賣樓或轉按,銀行就會罸息,罸親都2-3萬,我都罸過,所以,銀行就鬥減H按,因為罸息都好和味,依家等同有2年禁售期,過埋銀行罸息期,銀行冇咗罸息收益,當然會加番少少H按息,所以,我認為銀行最近加少少H按息,並不能視為進入加息週期,今年年底,可能會加少少息,但幅度唔會好大.
回顧香港樓市,由1986年-1996年,香港經濟高速增長,樓價10年內升咗8倍,至1997年香港經濟發展到極限,樓市無以為繼,加上亞洲金融風暴,令香港經濟收縮,樓市當然會跌.呢次香港經濟增長由大陸帶動,大陸改革開放頭20年,係消化大陸大量勞動力,解决大陸食飯問題,到咗依家大陸人均收入3000美金/年.
以大陸一個13憶人口,960萬平方公哩嘅經濟體系,有足夠能力推動(不單止香港)世界經濟增長,香港當然最受惠,呢次香港經濟增長期有幾長?就算香港政府乜嘢都唔做,我估計點都有10年,8年,加上聯系匯率,港幣重要跟住美金貶值,行低息,大家估吓香港嘅資產價格會點樣行?
重有,根據香港政府嘅人口調查,香港固定人口到2030年,會由依家嘅700萬增加至900萬,即係由現在開始,每年增加10萬人,唔計公屋,每年私樓都要1萬8仟個單位,公屋大約每年要2萬2仟個單位,4大家族持有嘅農地約1億2仟萬平方呎,大家又估吓,香港政府未來20年,有冇咁多地供應?我都識計呢D數,大家又估吓鼗展商識唔識計呢D數?
叻唔切10- 文章數 : 18
注冊日期 : 2010-08-21
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